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Beschreibung
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Sonstige Highlights
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Lage
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Angeboten von Marvin Himmelsbach
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Die Kennzahlen sind vom Inserenten kalkuliert. Passe die Annahmen an deine Finanzierung an — der Rechner zeigt Cashflow, Rendite und Steuerwirkung live.
Live-Ankaufsprüfung
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Investition
Das Eigenkapital deckt zuerst die Nebenkosten, der Rest ist Anzahlung — z. B. 20 % EK bei 10 % NK ⇒ Darlehen = 90 % des Kaufpreises.
Einnahmen & Bewirtschaftung
Finanzierung
Konstante monatliche Rate. Tilgungsanteil steigt, Zinsanteil sinkt im Zeitverlauf.
Steuern & AfA
Miet- und Wertentwicklung (optional)
Vermögensaufbau je Jahr
TilgungCashflow
Über die 10 Jahre steigt deine Tilgung von 900,00 € auf 1.229,08 € im Monat, dein Cashflow sinkt von 922,80 € auf 784,59 €. Beides hat dieselbe Ursache: Die Rate an die Bank bleibt gleich, aber ihr Zinsanteil sinkt — was nicht mehr Zins ist, tilgt. Absetzbar sind nur Zinsen, deine Steuerlast steigt also jedes Jahr von allein. Heisst: Was weniger aufs Konto kommt, steckt in der Tilgung — unter dem Strich baust du jedes Jahr mehr Vermögen auf, nicht weniger.
pro Monat in Jahr 1 · Wertsteigerung nicht enthalten
Das Objekt trägt sich über 10 Jahre selbst und baut zusätzlich Vermögen auf. Trotzdem sinken die Balken: vom gleich bleibenden Kapitaldienst entfällt jedes Jahr weniger auf steuerlich absetzbare Zinsen. Die Rate bleibt gleich, die Steuerlast steigt.
Kennzahlen für Jahr 1
über die Jahresknöpfe oben umschaltbar
unendlich hoch — ohne eigenes Kapital nicht berechenbar
Die Eigenkapitalrendite (ROE) setzt deinen jährlichen Rückfluss — Cashflow nach Steuern plus Tilgung (Vermögensaufbau) — ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Sie misst damit etwas anderes als die Brutto- oder Nettomietrendite. Durch den Hebel kann sie höher ausfallen, wenn die Objektrendite über deinem Finanzierungszins liegt — oder niedriger, wenn nicht.
So rechnen wir (Formeln & Begriffe)
- Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierung.
- Eigenkapital (%) bezieht sich auf den Kaufpreis. Es deckt zuerst die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) — diese sind reine Kosten, kein Vermögen —, der Rest ist Anzahlung auf den Kaufpreis. Beispiel: Kaufpreis 1 Mio €, 10 % Nebenkosten (100k), 20 % Eigenkapital (200k) → 100k decken die Nebenkosten, 100k sind Anzahlung → Darlehen 900k, LTV 90 %.
- Darlehen = Gesamtkosten − Eigenkapital (alles, was dein Eigenkapital nicht deckt, wird finanziert).
- Beleihungsauslauf (LTV) = Darlehen ÷ Kaufpreis. Weil die Nebenkosten den Darlehensbedarf erhöhen, aber nicht den Kaufpreis, kann der LTV über (100 % − Eigenkapital-%) liegen.
- Bruttomietrendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis. Nettomietrendite = (Jahresmiete − nicht-umlegbares Hausgeld) ÷ Gesamtkosten.
- Eigenkapitalrendite (ROE) = (Cashflow nach Steuern + Tilgung) ÷ Eigenkapital — die Tilgung zählt als Vermögensaufbau mit.
Strategie-Ampel
Konservative Orientierungswerte je Lage-Klasse — bewertet die Zahlen, nicht den Standort selbst; keine Kaufempfehlung. Im Account legst du deine eigenen Zielkorridore fest.
Portfolio-Auswirkung
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