Die 3 teuersten Fehler beim Immobilienkauf

Nach vielen Gesprächen mit Immobilieninvestoren sehe ich immer wieder dieselben drei Fehler. Sie kosten nicht ein paar Euro — sie kosten über die Haltedauer oft fünfstellig.

Fehler 1: Nur auf den Kaufpreis schauen

Eine günstige Immobilie ist nicht automatisch ein gutes Investment. Entscheidend ist nicht, was sie kostet, sondern was nach Finanzierung, Steuern und laufenden Kosten am Monatsende übrig bleibt. Ein vermeintliches Schnäppchen mit hohem Sanierungsstau kann teurer werden als das solide Objekt nebenan.

Fehler 2: Die Steuerwirkung ignorieren

Die Abschreibung (AfA) und die abziehbaren Schuldzinsen entscheiden oft darüber, ob sich ein Objekt nur knapp rechnet oder komfortabel trägt. Wer die Steuerwirkung nicht einplant, verschenkt jedes Jahr bares Geld — und bewertet Objekte systematisch falsch.

Fehler 3: Keine langfristige Simulation

Eine Immobilie wird nicht für das erste Jahr gekauft. Interessant wird sie nach 10, 20, 30 Jahren. Deshalb solltest du verschiedene Szenarien durchspielen, bevor du unterschreibst:

• Was passiert bei einer Zinserhöhung zur Anschlussfinanzierung?
• Wie wirkt sich eine moderate Mietsteigerung aus?
• Was, wenn die Wertentwicklung flach bleibt?
• Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?

Eine gute Immobilie wird nicht gekauft. Sie wird berechnet.

Den Stresstest (Zins, Leerstand, Anschlussfinanzierung) und die Steuerwirkung kannst du direkt im Rechner durchspielen — bevor du eine Entscheidung triffst.