300.000-€-Wohnung: Lohnt sich der Kauf wirklich?

Heute rechnen wir ein Beispiel durch. Die Zahlen sind illustrativ — dein echtes Ergebnis hängt von deinen konkreten Werten ab. Aber der Denkweg ist genau der, den du bei jedem Objekt gehen solltest.

Die Eckdaten

• Kaufpreis: 300.000 €
• Kaltmiete: 1.200 €/Monat (14.400 €/Jahr)
• Eigenkapital: 30.000 €
• Sollzins: 3,5 %

Auf den ersten Blick

Bruttomietrendite = 14.400 € ÷ 300.000 € = 4,8 %. Klingt ordentlich. Aber diese Zahl berücksichtigt weder Finanzierung noch Kosten noch Steuern.

Nach Finanzierung

Rechnet man Zins, Tilgung und nicht umlagefähige Kosten ein, landet der operative Cashflow in diesem Beispiel bei rund −120 €/Monat. Viele würden hier sofort von einem schlechten Investment sprechen. Doch das ist erst die halbe Rechnung.

Nach Steuern sieht es anders aus

Die Gebäude-AfA senkt das zu versteuernde Einkommen, ohne dass echtes Geld abfließt. Zusammen mit den abziehbaren Zinsen entsteht ein steuerlicher Vorteil. In diesem Beispiel dreht sich das Bild dadurch auf etwa +65 €/Monat nach Steuern.

Und nach 10 Jahren?

Dann kommt der eigentliche Vermögensaufbau zum Tragen:

• ein spürbar getilgter Teil der Schulden (Eigenkapital, das dir gehört),
• eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie,
• die kumulierte Steuerersparnis über die Jahre.

Die richtige Bewertung entsteht erst durch die vollständige Betrachtung — nicht durch eine einzelne Kennzahl. Genau dafür ist der Rechner gebaut: Er zeigt dir Cashflow vor und nach Steuern in einem Blick.