Warum 5 % Mietrendite ein schlechtes Investment sein können

Viele Investoren schauen beim Immobilienkauf nur auf eine einzige Kennzahl: die Bruttomietrendite. Sie ist schnell gerechnet und klingt greifbar — aber sie sagt nur einen kleinen Teil der Wahrheit.

Eine Immobilie mit 5 % Bruttorendite kann sich schlechter entwickeln als eine mit 3,5 %. Nämlich dann, wenn:

• die Instandhaltungskosten deutlich höher sind (Altbau, Sanierungsstau),
• die Finanzierung ungünstiger ausfällt (Zins, Tilgung, Eigenkapital),
• steuerliche Vorteile wie die AfA nicht sauber genutzt werden,
• die Tilgung den laufenden Cashflow stärker belastet.

Die entscheidende Frage

Die entscheidende Frage ist nicht, wie hoch die Rendite heute ist, sondern: Wie entwickelt sich dein Vermögen nach 10, 20 oder 30 Jahren? Dafür musst du mehrere Faktoren zusammen betrachten, nicht einzeln:

• Cashflow vor und nach Steuern
• Steuerersparnis durch Abschreibung (AfA)
• Eigenkapitalrendite inkl. Tilgung
• Wertentwicklung der Immobilie
• Restschuldentwicklung über die Zinsbindung hinaus

Genau diese Faktoren solltest du vor jedem Kauf durchrechnen. Viele Investoren tun das noch mit Excel — und übersehen dabei schnell Zusammenhänge oder verrechnen sich bei der Steuerwirkung.

Eine gute Immobilie wird nicht gekauft. Sie wird berechnet.

Tipp: Trage die Eckdaten deines nächsten Objekts einmal in den kostenlosen Rechner auf der Startseite ein — er zeigt dir Cashflow vor und nach Steuern, Eigenkapitalrendite und Beleihungsauslauf in einem Durchgang.