Die 15-%-Falle: anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeiden

Reine Erhaltungsaufwendungen — etwa neue Böden, gestrichene Wände, eine reparierte Heizung — kannst du als Vermieter im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten absetzen. Das wirkt sofort und stark.

Herstellungskosten dagegen darfst du nur über die AfA verteilen, also über Jahrzehnte. Genau hier liegt der Hebel — und die Falle.

Übersteigen deine Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto, ohne Umsatzsteuer), werden sie zu sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Die Folge: Statt sofort abziehbar landen sie in der AfA und tröpfeln nur mit 2 % oder 3 % pro Jahr in deine Steuererklärung. Aus einem starken Soforteffekt wird ein zäher Langläufer.

In die Prüfung fließen auch Schönheitsreparaturen ein, selbst wenn sie für sich genommen Erhaltungsaufwand wären. Das überrascht viele.

Nicht mitgezählt werden dagegen Erweiterungen (etwa ein Anbau) und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Maßgeblich ist immer der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht der gesamte Kaufpreis.

Wenn eine größere Sanierung ansteht, lohnt es sich, die Maßnahmen über die Drei-Jahres-Frist zu strecken oder Teile erst danach anzugehen. So bleibst du unter der Grenze und sicherst dir den Sofortabzug.

Rechne dabei immer netto und kenne deinen Gebäudeanteil genau — sonst rutschst du unbemerkt über die 15 %.

Brutto statt netto rechnen und dadurch die Grenze falsch einschätzen.

Das Drei-Jahres-Fenster ab Kauf übersehen.

Alle Gewerke ins erste Jahr packen und knapp über 15 % landen — der teuerste vermeidbare Fehler.