Ein Investor, der seine eigene Software benutzt.
Dein Immo Tresor ist nicht in einem Produktmeeting entstanden, sondern aus einem Portfolio, das ich selbst verwalte. Was hier gerechnet wird, rechne ich für meine eigenen Objekte — mit denselben Zahlen und denselben Konsequenzen.
Warum es diese Software gibt
Mein Portfolio lag jahrelang in einer Excel-Tabelle, die mit jedem Objekt gewachsen ist. Sie hat gerechnet — nur konnte ich irgendwann nicht mehr nachvollziehen, wie. Bei einer Steuerfrage ist genau das das Problem: Ein vertauschter Bezug in einer AfA-Formel fällt nicht auf. Er kostet einfach Geld, und zwar erst Jahre später beim Finanzamt.
Auf dem Markt fand ich zwei Sorten Werkzeug. Die einen rechnen die Bruttomietrendite und hören genau dort auf, wo es interessant wird — bei Steuern, Anschlussfinanzierung und dem, was am Ende wirklich auf dem Konto bleibt. Die anderen sind Verwaltungssoftware für dreistellige Einheitenzahlen, mit Preisen und Einarbeitungszeit, die dazu passen.
Für jemanden mit drei bis dreißig Einheiten, der seine Zahlen wirklich verstehen will, lag nichts dazwischen. Also habe ich es gebaut — zuerst ausschließlich für meine eigene Investment-Firma Vaultbrook Capital.
Vier Regeln, nach denen gebaut wird
Keine Leitbilder, sondern Entscheidungen, die man im Produkt nachprüfen kann.
Jede Zahl sagt, woher sie kommt
In der Anlage-V-Ansicht steht neben jeder Position, aus welchem Feld sie stammt und ob sie aus erfassten Buchungen oder aus deiner Planung kommt. Was geschätzt ist, ist als geschätzt gekennzeichnet.
Keine Null, wo eine Lücke ist
Ein Objekt ohne erfasste Buchungen erscheint in der Jahresabrechnung nicht mit 0 €, sondern namentlich als fehlend. Beim Steuerberater ist eine stille Null gefährlicher als eine sichtbare Lücke — er sieht sie nicht.
Kein Verkehrswert, den ich nicht belegen kann
Die Bewertung rechnet nach dem Ertragswertverfahren der ImmoWertV, mit offengelegter Formel. Die Bankmappe rechnet zum Kaufpreis, nicht zu einem geschätzten Marktwert — bewertet wird ohnehin bei der Bank.
Im Tresor wird nicht gemessen
Auf den öffentlichen Seiten läuft eine cookielose Besucherzählung. Sobald du angemeldet bist, endet sie. Deine Objekte, Mieter und Steuerdaten liegen auf Servern in Deutschland und gehen an niemanden.
Zwei Unternehmen, dieselbe Frage
Vaultbrook Capital ist meine Investment-Firma. Dort werden Objekte gekauft, gehalten und verwaltet — und dort entstehen die Fragen, die dieses Werkzeug beantwortet: Trägt sich das Objekt nach Steuern? Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft? Welche Zahl will die Bank sehen?
Dein Immo Tresor ist die Antwort darauf, als Software. Jede Funktion ist zuerst entstanden, weil ich sie selbst gebraucht habe — die Bankmappe vor einem Finanzierungsgespräch, die Jahresabrechnung vor dem Termin beim Steuerberater, die Fristenübersicht, weil eine Nebenkostenabrechnung nach § 556 BGB verfällt, wenn man sie vergisst.
Das ist auch der Grund, warum hier nichts beworben wird, was es nicht gibt: Ich merke es als Erster, wenn eine Zahl nicht stimmt.
Marvin Himmelsbach
Gründer von Dein Immo Tresor & Vaultbrook Capital