Immobilie finanzieren: Was kannst du dir leisten?
Aus Einkommen, Eigenkapital und Wunschrate der Kaufpreisrahmen, mit einer Haushaltsrechnung wie bei der Bank und der Restschuld nach der Zinsbindung. Jede Pauschale steht offen da. Ohne Anmeldung, ohne Kontaktdaten.
Wie der Rechner rechnet, und was er nicht kann
Der Rechner beginnt beim Haushalt: Vom Nettoeinkommen gehen die Lebenshaltung, die Nebenkosten der Immobilie und laufende Kreditraten ab, wie in der Haushaltsrechnung einer Bank. Was bleibt, begrenzt die Rate, ebenso die Faustregel, dass Kreditraten zusammen höchstens 40 Prozent des Nettos ausmachen; die strengere Grenze gilt. Aus der Rate wird über Zins und anfängliche Tilgung das Annuitätendarlehen. Darlehen und Eigenkapital zusammen tragen Kaufpreis und Kaufnebenkosten, daraus folgt der Kaufpreisrahmen. Der Tilgungsplan zeigt die Restschuld nach der Zinsbindung, die Zinsen bis dahin und wann das Darlehen getilgt wäre.
Was er nicht kann: Er ist keine Kreditzusage, denn jede Bank rechnet mit eigenen Pauschalen und prüft Bonität und Objekt selbst. Den Zins kennt erst das Angebot, und ein Prozentpunkt mehr senkt den Rahmen deutlich; das Ergebnis zeigt, um wie viel. Förderkredite, Bausparverträge und Zuschüsse rechnet er nicht ein.
Häufige Fragen
- Wie viel Immobilie kann ich mir mit meinem Einkommen leisten?
- Das hängt an der Rate, die dein Haushalt trägt. Banken ziehen vom Nettoeinkommen eine Pauschale für die Lebenshaltung ab, dazu die Nebenkosten der Immobilie und laufende Kreditraten; was bleibt, trägt die Rate. Als Faustregel sollen Kreditraten zusammen höchstens 40 Prozent des Haushaltsnettos ausmachen. Aus der Rate wird über Zins und Tilgung das Darlehen, mit dem Eigenkapital der Kaufpreis: 1.600 Euro Rate tragen bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung rund 349.000 Euro Darlehen.
- Welche Pauschalen setzen Banken für die Lebenshaltung an?
- Je Bank verschieden: meist 600 bis 800 Euro für die erste Person und 200 bis 300 Euro für jede weitere. Dieser Rechner nimmt die oberen Werte, 800 und 300 Euro. Wer seine echten Ausgaben kennt, trägt sie ein; die Bank fragt danach ohnehin. Für die Nebenkosten der Immobilie rechnet er mit 3,50 Euro je Quadratmeter im Monat.
- Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?
- Mindestens die Kaufnebenkosten: 7 Prozent ohne Makler (im Mittel 5 Prozent Grunderwerbsteuer, 2 Prozent Notar und Grundbuch), 10,57 Prozent mit Makler. Die meisten Banken finanzieren sie nicht mit. Je mehr dazukommt, desto günstiger der Zins: Banken staffeln ihn typischerweise bei 60, 80 und 90 Prozent Beleihungsauslauf.
- Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
- Was vom Darlehen übrig ist, wenn der feste Zins endet, meist nach zehn oder fünfzehn Jahren. Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung sind nach zehn Jahren noch rund drei Viertel offen. Dafür braucht es eine Anschlussfinanzierung zu dem Zins, der dann gilt.
- Mit welchem Zins rechnet der Rechner?
- Vorbelegt sind 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung, dieselben Werte wie im Ankaufsrechner. Hast du ein Angebot, trag dessen Zins ein. Das Ergebnis zeigt zusätzlich, wie viel Kaufpreis ein Prozentpunkt mehr Zins kostet.
- Ist das Ergebnis eine Finanzierungszusage?
- Nein. Die Bank prüft selbst: Einkommen, Ausgaben, Bonität, das Objekt und ihre eigenen Pauschalen. Der Rechner zeigt vorher, in welchem Rahmen du suchen kannst, und jede Zahl, aus der er sich ergibt.
Wenn du zum Vermieten kaufst
Dann zählt nicht nur die Rate, sondern was die Wohnung abwirft: Cashflow, Rendite und Steuerwirkung. Das rechnet der Ankaufsrechner, und der Tresor danach über die Jahre.