Immobilie verkaufen: was am Ende übrig bleibt
Der Kaufpreis ist nicht dein Erlös. Davon gehen Restschuld, Vorfälligkeit und Steuer ab, und je nachdem, wann du verkaufst, bleiben von derselben Wohnung einmal 90.000 Euro übrig und einmal 130.000. Diese Seite zeigt, wie du beides ausrechnest, bevor du dich entscheidest.
Die Werteinschätzung läuft ohne Anmeldung. Dein Immo Tresor ist kein Makler und vermittelt nicht — du verkaufst selbst.
Der Weg, in fünf Schritten
Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Wer zuerst inseriert und danach rechnet, verhandelt gegen eine Zahl, die er selbst noch nicht kennt.
- Schritt 1
Wert einschätzen
Ein Preis entsteht nicht aus dem, was du gezahlt hast, sondern aus dem, was ein Käufer für die Mieteinnahme zahlt. Bei einer vermieteten Wohnung rechnet man deshalb rückwärts: Jahresnettokaltmiete geteilt durch die Rendite, die ein Käufer in dieser Lage verlangt.
Wert kostenlos berechnen - Schritt 2
Ausrechnen, was übrig bleibt
Der Kaufpreis ist nicht dein Erlös. Davon gehen ab: die Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du den Kredit vor Ende der Zinsbindung ablöst, und die Spekulationssteuer, wenn du innerhalb der Frist verkaufst. Erst danach steht die Zahl, um die es eigentlich geht.
Exit-Szenario ansehen - Schritt 3
Den Zeitpunkt prüfen
Zwei Fristen entscheiden oft mehr über das Ergebnis als jede Verhandlung: die Spekulationsfrist und das Ende deiner Zinsbindung. Wer ein halbes Jahr wartet, spart manchmal einen fünfstelligen Betrag — und wer es nicht nachrechnet, erfährt es nie.
Spekulationssteuer nach § 23 EStG - Schritt 4
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Nebenkostenabrechnungen, Mietverträge, Energieausweis. Ein Käufer, der drei Wochen auf Unterlagen wartet, verhandelt in dieser Zeit den Preis.
Energieausweis: was Pflicht ist - Schritt 5
Inserieren
Auf dem Marktplatz von Dein Immo Tresor steht jedes Inserat mit offenen Zahlen: Bruttorendite, Cashflow-Rechner, Hausgeld, Rücklage. Das filtert die Anfragen vor — es melden sich Leute, die gerechnet haben, statt Leute, die erst fragen, was die Wohnung abwirft.
Zum Marktplatz
Die drei Zahlen, die den Erlös bestimmen
- Restschuld
- Was die Bank zum Verkaufstag noch bekommt. Nicht der Darlehensbetrag von damals: Jede Tilgung und jede Sondertilgung hat ihn gesenkt.
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Der Ersatz für die Zinsen, die der Bank entgehen, wenn du vor Ende der Zinsbindung ablöst. Sie hängt an Restlaufzeit, Restschuld und dem Abstand zum heutigen Marktzins. Wie sie berechnet wird
- Spekulationssteuer
- Fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die Falle: Die Abschreibung hat den Buchwert gesenkt, deshalb ist der steuerpflichtige Gewinn oft höher als das, was du wirklich mehr bekommst. § 23 EStG im Detail
Alle drei auf einmal
Das Exit-Szenario rechnet Restschuld, Vorfälligkeit und Steuer für jedes Verkaufsjahr durch und zeigt, wann der Nettoerlös am höchsten ist. Jede Zahl mit ihrem Rechenweg, damit du sie gegenüber Bank und Steuerberater belegen kannst.
Exit-Szenario ansehenMit oder ohne Makler
Rechtlich braucht es keinen Makler; beurkundet werden muss nur der Kaufvertrag. Die Frage ist also nicht, ob du darfst, sondern was du selbst übernehmen willst.
Selbst verkaufen
Bei einer vermieteten Kapitalanlage gut machbar, weil die Käufer nach Zahlen entscheiden. Du beschaffst die Unterlagen, schreibst das Exposé, führst Besichtigungen und prüfst die Bonität. Die Provision sparst du ganz.
Über einen Makler
Die ruhigere Wahl bei selbstgenutzten Immobilien mit vielen Besichtigungen. Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf an einen Verbraucher der Teilungsgrundsatz: Der Käufer übernimmt höchstens den Anteil, den auch du zahlst.
Dein Immo Tresor tritt in keinem Fall als Makler auf, vermittelt nicht und verdient nicht am Verkauf. Der Marktplatz ist eine Fläche, auf der du selbst inserierst; Anfragen kommen direkt zu dir.
Häufige Fragen
Kann ich meine Immobilie ohne Makler verkaufen?
Ja. Rechtlich braucht es keinen Makler, nur der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ohne Makler sparst du die Provision, übernimmst aber die Arbeit: Unterlagen beschaffen, Exposé schreiben, Besichtigungen führen, die Bonität des Käufers prüfen, den Notartermin vorbereiten. Bei einer vermieteten Kapitalanlage ist das gut machbar, weil die Käufer nach Zahlen entscheiden und nicht nach Gefühl. Bei einer selbstgenutzten Immobilie mit vielen Besichtigungen ist ein Makler oft die ruhigere Wahl. Dein Immo Tresor vermittelt nicht und tritt nicht als Makler auf: Du inserierst selbst, die Anfragen kommen direkt zu dir.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher der Teilungsgrundsatz der §§ 656a bis 656d BGB: Der Käufer darf höchstens den Anteil übernehmen, den auch der Verkäufer zahlt. In der Praxis wird die Provision deshalb meist hälftig geteilt; ihre Höhe selbst bleibt frei verhandelbar. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder an einen gewerblichen Käufer gilt diese Regel nicht.
Wann muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Bei einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen fällt Spekulationssteuer an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Der Gewinn wird dann mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Die Falle dabei: Die Abschreibung hat den Buchwert über die Jahre gesenkt, deshalb ist der steuerpflichtige Gewinn oft deutlich höher als der Betrag, den du gegenüber dem Kaufpreis wirklich mehr bekommst. Für selbstgenutzte Immobilien gibt es eine Ausnahme. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber-Artikel zu § 23 EStG.
Was kostet es, den Kredit vorzeitig abzulösen?
Wenn du vor Ende der Zinsbindung verkaufst, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, als Ersatz für die Zinsen, die ihr dadurch entgehen. Die Höhe hängt von der Restlaufzeit, der Restschuld und dem Abstand zwischen deinem Zinssatz und dem heutigen Marktzins ab; vier- bis fünfstellige Beträge sind normal. Zehn Jahre nach der Vollauszahlung kannst du das Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB), dann entfällt sie. Dein Immo Tresor rechnet den Betrag im Exit-Szenario mit.
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich verkaufe?
Ja. Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen, spätestens bei der Besichtigung ist er unaufgefordert vorzuzeigen, und nach Vertragsschluss erhält der Käufer ihn oder eine Kopie. Ein Ausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Auch das Inserat braucht die Pflichtangaben aus dem Ausweis, sonst droht ein Bußgeld. Für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude gelten Ausnahmen.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu sanieren?
Selten in voller Höhe. Eine Sanierung muss sich im Preis doppelt niederschlagen, um sich zu rechnen: einmal für die Kosten, einmal für Zeit und Risiko. Was sich fast immer lohnt, sind Kleinigkeiten mit Wirkung auf den ersten Eindruck und alles, was einen sichtbaren Mangel beseitigt. Denn einen erkennbaren Sanierungsstau rechnet ein Käufer mit einem Sicherheitsabschlag heraus, und der ist meist höher als die tatsächlichen Kosten.
Was kostet der Verkauf über Dein Immo Tresor?
Die Werteinschätzung ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Das Inserieren auf dem Marktplatz kostet ebenfalls nichts, dafür brauchst du nur ein Konto. Es gibt keine Provision und keine Erfolgsbeteiligung, denn wir vermitteln nicht. Bezahlt wird allein die Software, wenn du deine Objekte darüber hinaus laufend verwalten und durchrechnen willst.
Keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Angaben sind eine allgemeine Orientierung; für deinen Fall gilt, was dein Steuerberater und dein Notar sagen.