GModG statt GEG: Was sich beim Energieausweis für Vermieter und Verkäufer ändert

Der Bundestag hat die Novelle am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde sie am 28. Juli 2026, in Kraft ist sie seit dem 29. Juli 2026. Aus dem GEG wurde das GModG; die Paragrafen zum Energieausweis (§§ 79 bis 88) haben ihre Nummern behalten.

Wer in einer Anzeige, einem Exposé oder einem Mietvertrag noch „nach § 87 GEG“ schreibt, zitiert ein Gesetz, das es unter diesem Namen nicht mehr gibt. Richtig ist jetzt „§ 87 GModG“. Vorlagen, Textbausteine und Makler-Exposés gehören deshalb einmal durchgesehen.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung oder Leasing muss ein gültiger Ausweis vorliegen (§ 80 Abs. 3 GModG).

Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis unaufgefordert vorzuzeigen, durch Aushang, Auslegen oder Übergabe; nach Vertragsschluss bekommt der Käufer oder Mieter den Ausweis oder eine Kopie (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG).

Ausnahmen: Für kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche gelten die Ausweisvorschriften nicht, für Baudenkmäler entfallen Ausstellungs- und Vorlagepflicht (§ 79 Abs. 4 GModG). Wer ein Baudenkmal inseriert, macht deshalb keine Energieangaben, und muss das auch nicht.

Sobald ein Energieausweis vorliegt, muss jede kommerzielle Immobilienanzeige fünf Angaben daraus enthalten: die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, den wesentlichen Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden sind Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch für Wärme und für Strom getrennt zu nennen (§ 87 Abs. 2 GModG).

Der Kennwert heißt im Bedarfsausweis „Endenergiebedarf“, im Verbrauchsausweis „Endenergieverbrauch“. Ein Inserat sollte genau das Wort verwenden, das auf dem Ausweis steht; ein Bedarfswert und ein Verbrauchswert sind nicht dasselbe und lassen sich nicht direkt vergleichen.

Ab 2027 wird der digitale, maschinenlesbare Energieausweis zum Standard; einen Papierausdruck gibt es nur noch auf ausdrücklichen Wunsch des Eigentümers.

In Anzeigen kommt das Ausstellungsdatum des Ausweises als Pflichtangabe dazu, und die Kennwerte werden nach dem neuen Ausweismuster ausgewiesen, unter anderem mit einer Primärenergie-Angabe. Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig.

Praktisch heißt das: Wer 2026 einen neuen Ausweis braucht, bekommt noch das bisherige Muster, und das bleibt bis 2036 gültig. Wer das Ausstellungsdatum schon heute in seinem Inserat pflegt, muss 2027 nichts nachtragen.

Eine Anzeige ohne die Pflichtangaben ist eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 Abs. 1 Nr. 21 GModG), ebenso ein nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegter Ausweis (§ 108 Abs. 1 Nr. 18 GModG). Beides kann mit einer Geldbuße bis 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 2 GModG).

Dazu kommt das Wettbewerbsrecht: Fehlende Pflichtangaben in Anzeigen können als unlautere Werbung abgemahnt werden, auch von Mitbewerbern.

Der alte Name in Vorlagen: Exposé, Mietvertrag und Anzeigentext zitieren weiter das GEG statt des GModG. Der Fehler ist harmlos, wirkt aber unprofessionell und verwirrt Interessenten, die den neuen Namen kennen.

„Energiekennwert“ statt Bedarf oder Verbrauch: Das Inserat nennt eine Zahl, sagt aber nicht, welche Art von Wert es ist. Die Ausweisart und das passende Wort gehören dazu.

Der Ablauf wird erst bei der Besichtigung bemerkt: Ein Bedarfsausweis braucht einen Ortstermin und dauert Wochen. Wer das Ausstellungsdatum kennt, sieht ein Jahr vorher, dass ein neuer Ausweis fällig wird.

Eine erfundene Energieklasse beim Baudenkmal: Ohne Ausweis gibt es keine Klasse. Ein Inserat, das trotzdem eine nennt, macht eine falsche Angabe.