Cashflow bei Immobilien berechnen: die komplette Anleitung
Der Cashflow entscheidet, ob eine Immobilie dich jeden Monat trägt oder Geld kostet. Viele Investoren rechnen nur die Bruttorendite — und übersehen, was am Monatsende wirklich übrig bleibt. Hier rechnest du es Schritt für Schritt korrekt.
Was ist Cashflow bei einer Immobilie?
Cashflow ist der Geldbetrag, der nach allen laufenden Ausgaben und dem Kapitaldienst (Zins + Tilgung) tatsächlich auf deinem Konto übrig bleibt. Positiv = die Immobilie trägt sich selbst; negativ = du schießt jeden Monat zu.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Cashflow VOR Steuern (rein die Zahlungsströme) und Cashflow NACH Steuern (inklusive der Steuerwirkung von Abschreibung und Werbungskosten). Erst der Cashflow nach Steuern zeigt das echte Ergebnis.
Die Formel Schritt für Schritt
1. Kaltmiete (jährlich) als Ausgangspunkt — die Nettomiete ohne umlagefähige Nebenkosten.
2. Minus nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähiger Anteil des Hausgelds, kalkulatorischer Leerstand.
3. Minus Kapitaldienst: Zins UND Tilgung deines Darlehens.
4. Ergebnis = Cashflow vor Steuern.
5. Steuerwirkung berücksichtigen: Die Abschreibung (AfA) und die Zinsen mindern dein zu versteuerndes Einkommen — die ersparte Steuer (oder Mehrsteuer) ergibt zusammen mit Schritt 4 den Cashflow nach Steuern.
Cashflow vor und nach Steuern — der entscheidende Unterschied
Die Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Verlust — sie fließt zwar ab, baut aber dein Eigenkapital auf. Steuerlich absetzbar sind nur die Zinsen, nicht die Tilgung.
Gleichzeitig senkt die Gebäude-AfA dein steuerpflichtiges Einkommen, ohne dass echtes Geld abfließt. Deshalb ist der Cashflow nach Steuern bei vermieteten Immobilien oft besser als der Cashflow vor Steuern — ein Effekt, den reine Brutto-Rechner komplett ignorieren.
Die häufigsten Fehler
Instandhaltungsrücklage vergessen: Ein Dach oder eine Heizung kommt sicher — wer keine Rücklage einplant, schönt den Cashflow.
Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten verwechseln: Nur die nicht umlagefähigen Kosten belasten deinen Cashflow.
Leerstand mit 0 % ansetzen: Realistischer ist ein kalkulatorischer Puffer.
Tilgung als Kosten verbuchen: Sie ist Vermögensaufbau, nicht Verlust.
Wie viel Cashflow ist gut?
Eine pauschale Zahl gibt es nicht — entscheidend ist, dass die Immobilie nach Steuern mindestens stabil trägt und Puffer für Zinsänderung und Leerstand bleibt. Genau dafür ist ein Stresstest sinnvoll: Was passiert mit dem Cashflow, wenn der Zins bei der Anschlussfinanzierung steigt oder eine Wohnung leer steht?
Häufige Fragen
Was ist ein guter Cashflow bei einer Immobilie?
Eine pauschale Zahl gibt es nicht. Entscheidend ist, dass die Immobilie nach Steuern mindestens stabil trägt und ein Puffer für Zinsänderung und Leerstand bleibt. Ein Objekt mit knapp positivem Cashflow, aber solidem Stresstest, ist oft besser als eines mit hohem Cashflow ohne Reserve.
Zählt die Tilgung zum Cashflow?
Die Tilgung fließt als Teil der Kreditrate ab und mindert damit den Cashflow. Sie ist aber kein Verlust, sondern Vermögensaufbau — dein Eigenkapital steigt. Steuerlich absetzbar sind nur die Zinsen, nicht die Tilgung.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow vor und nach Steuern?
Der Cashflow vor Steuern sind die reinen Zahlungsströme. Der Cashflow nach Steuern berücksichtigt zusätzlich die Steuerwirkung von Abschreibung (AfA) und abziehbaren Zinsen — bei vermieteten Immobilien ist er deshalb oft höher als der Cashflow vor Steuern.
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