Brutto- vs. Nettomietrendite: der Unterschied, der zählt
Die meisten Inserate werben mit der Bruttomietrendite — weil sie höher aussieht. Für eine echte Entscheidung brauchst du aber die Nettomietrendite. Der Unterschied entscheidet, ob sich ein Deal wirklich lohnt.
Die Bruttomietrendite
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie ist schnell berechnet und gut für einen ersten Vergleich — aber sie ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten komplett.
Eine schöne Bruttorendite im Exposé sagt also wenig darüber aus, was am Monatsende übrig bleibt.
Die Nettomietrendite
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Das ist die ehrliche Zahl: Sie berücksichtigt sowohl die Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst, als auch das tatsächlich gebundene Kapital inklusive Nebenkosten.
Warum die Differenz so groß ist
Kaufnebenkosten von rund 10 % erhöhen den Nenner, nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) senken den Zähler. Zusammen drücken sie die Rendite oft um ein bis zwei Prozentpunkte gegenüber der Bruttozahl.
Ein kurzes Beispiel
Kaufpreis 250.000 €, Jahreskaltmiete 12.500 € → Bruttomietrendite 5,0 %. Mit 10 % Kaufnebenkosten (275.000 €) und 2.500 € nicht umlagefähigen Kosten ergibt sich: (12.500 − 2.500) ÷ 275.000 × 100 = rund 3,6 % netto. Aus 5,0 % werden real 3,6 %.
Häufige Fehler
Objekte nur über die Bruttomietrendite vergleichen.
Kaufnebenkosten im Nenner weglassen.
Mietrendite mit Cashflow verwechseln — die Finanzierung ist in der Mietrendite noch gar nicht enthalten.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis — schnell, aber ohne Kosten. Die Nettomietrendite ist (Jahresmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtkosten und berücksichtigt Bewirtschaftung und Kaufnebenkosten. Sie liegt deshalb spürbar unter der Bruttorendite.
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Das ist stark lageabhängig. Als grobe Orientierung liegt die Nettomietrendite meist rund 1 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Wichtiger als ein fester Zielwert ist, dass nach Finanzierung ein tragfähiger Cashflow übrig bleibt.
Sieh die ehrliche Netto-Rendite
Der Deal-Analyzer rechnet die Nettomietrendite inklusive Kaufnebenkosten und laufender Kosten — nicht nur die schöne Bruttozahl aus dem Exposé.
Passende Artikel
Immobilien-Kennzahlen berechnen: der komplette Leitfaden
Cashflow, Rendite, ROE, LTV, AfA & Co. — alle wichtigen Immobilien-Kennzahlen mit Formel, Beispiel und kostenlosem Rechner an einer Stelle.
WeiterlesenCashflow bei Immobilien berechnen: die komplette Anleitung
So berechnest du den Cashflow einer Immobilie korrekt — Formel Schritt für Schritt, Cashflow vor und nach Steuern, typische Fehler.
WeiterlesenEigenkapitalrendite bei Immobilien berechnen — mit Hebel-Effekt
So berechnest du die Eigenkapitalrendite (ROE) einer Immobilie, warum der Kredit-Hebel sie vervielfacht und wann er gefährlich wird.
WeiterlesenFür Investoren gebaut — nicht für Hausverwalter.
Rendite, Cashflow und Steuern statt Übergabeprotokolle: Warum Dein Immo Tresor eine Immobilien-Software für Kapitalanleger ist, zeigt der ehrliche Vergleich.
Investoren- vs. Verwalter-SoftwareHinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Steuer-, Rechts- noch Anlageberatung dar. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte übernehmen wir keine Haftung. Für deine konkrete Situation wende dich an einen Steuerberater oder eine fachkundige Beratung.