Eigenkapitalrendite bei Immobilien berechnen — mit Hebel-Effekt

Die Eigenkapitalrendite (engl. Return on Equity, ROE) misst, wie viel Prozent dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital pro Jahr erwirtschaftet. Anders als die Brutto- oder Nettomietrendite bezieht sie sich nicht auf den Kaufpreis, sondern nur auf das Geld, das du selbst hineingesteckt hast.

Das ist die ehrlichste Kennzahl für den Hebel-Investor: Zwei Objekte mit identischer Objektrendite können völlig unterschiedliche Eigenkapitalrenditen haben — je nachdem, wie viel Fremdkapital im Spiel ist.

Eigenkapitalrendite = jährlicher Überschuss ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100.

Wichtig: Zum eingesetzten Eigenkapital zählen nicht nur die Anzahlung, sondern auch die Kaufnebenkosten und eine eventuelle Erst-Renovierung — denn auch dieses Geld hast du gebunden. Wer die Kaufnebenkosten weglässt, rechnet sich die Rendite künstlich schön.

Solange die Rendite der Immobilie höher ist als der Kreditzins, hebelt jeder Euro Fremdkapital deine Eigenkapitalrendite nach oben. Mit wenig Eigenkapital und günstigem Zins lassen sich so zweistellige Eigenkapitalrenditen erreichen, obwohl die Objektrendite nur bei wenigen Prozent liegt.

Genau deshalb finanzieren erfahrene Investoren bewusst mit Fremdkapital — nicht aus Geldmangel, sondern um den Hebel zu nutzen.

Steigt der Zins über die Objektrendite (etwa bei der Anschlussfinanzierung), kippt der Hebel ins Negative und frisst deine Rendite auf. Je höher der Beleihungsauslauf (LTV), desto stärker dieser Effekt.

Eine hohe Eigenkapitalrendite auf dem Papier bedeutet also nicht automatisch ein sicheres Investment — sie geht mit höherem Risiko einher. Ein Stresstest zeigt, wie robust dein Hebel bei steigenden Zinsen ist.

Kaufnebenkosten nicht zum Eigenkapital zählen — verzerrt die Rendite nach oben.

Nur den Cashflow betrachten und Tilgung sowie Wertzuwachs ignorieren — beides ist Teil deiner Gesamtrendite.

Hohen Hebel mit hoher Sicherheit verwechseln — mehr Fremdkapital heißt mehr Rendite und mehr Risiko.