Immobilien-Kennzahlen berechnen: der komplette Leitfaden

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis. Die schnellste Grobeinordnung — ignoriert aber Kosten und Finanzierung.

Nettomietrendite = (Jahresmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtkosten. Näher an der Wahrheit, weil Bewirtschaftung und Kaufnebenkosten drinstecken.

Cashflow = was nach Zins, Tilgung und Kosten monatlich übrig bleibt. Positiv = die Immobilie trägt sich selbst.

Eigenkapitalrendite (ROE) = (Cashflow nach Steuern + Tilgung) ÷ eingesetztes Eigenkapital. Misst die Verzinsung deines eigenen Geldes inklusive Hebel-Effekt.

Beleihungsauslauf (LTV) = Darlehen ÷ Kaufpreis. Entscheidet über deine Zinskondition und deinen Risikopuffer.

AfA = jährliche Abschreibung des Gebäudewerts. Senkt die Steuer, ohne dass Geld abfließt — und verbessert so den Cashflow nach Steuern.

Die Bruttorendite lässt sich in fünf Sekunden im Kopf rechnen — genau das macht sie so beliebt und so gefährlich. Sie sagt nichts über Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftung, Finanzierung oder Steuern.

Zwei Objekte mit identischer Bruttorendite können völlig unterschiedliche Cashflows haben, sobald Hausgeld, Zins und Tilgung dazukommen. Deshalb solltest du jede Kennzahl im Zusammenspiel betrachten — der Rechner macht genau das in einem Durchgang.

1. Grobfilter mit der Bruttorendite: passt die Größenordnung überhaupt zur Lage?

2. Vollrechnung: Kaufnebenkosten, Hausgeld (umlagefähig/nicht umlagefähig), Zins, Tilgung und AfA eintragen — daraus fallen Nettomietrendite, Cashflow vor und nach Steuern, ROE und LTV.

3. Stresstest: Was passiert bei höherem Anschlusszins oder Leerstand? Erst wenn die Zahl auch im Stress trägt, ist der Deal robust.

Alle drei Schritte deckt der kostenlose Rechner auf der Startseite ab — ohne Anmeldung, die Werte bleiben in deinem Browser.