Cash-on-Cash-Rendite berechnen: Formel, Beispiel und Grenzen

Die Cash-on-Cash-Rendite setzt den jährlichen Cashflow ins Verhältnis zu dem Eigenkapital, das du tatsächlich eingesetzt hast. Sie beantwortet die Frage: Wie viel Bargeld bekomme ich pro Jahr auf mein eigenes investiertes Geld zurück?

Der Unterschied zur Bruttomietrendite steckt im Nenner. Die Bruttorendite misst am Kaufpreis, also auch am Geld der Bank. Die Cash-on-Cash-Rendite misst nur an deinem Geld. Deshalb reagiert sie unmittelbar auf die Finanzierung, während die Bruttorendite sie vollständig ignoriert.

Entscheidend ist, was sie bewusst weglässt: die Tilgung. Sie fließt jeden Monat ab und mindert den Cashflow. Sie landet aber nicht als Ertrag auf dem Konto, sondern als Vermögen im Objekt. Die Cash-on-Cash-Rendite zählt nur, was wirklich Bargeld ist.

Cash-on-Cash-Rendite = jährlicher Cashflow vor Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100.

Beispiel: 3.000 € jährlicher Cashflow bei 70.000 € eingesetztem Eigenkapital → 3.000 ÷ 70.000 = 4,3 % Cash-on-Cash-Rendite.

Der jährliche Cashflow ist dabei die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und abzüglich des kompletten Kapitaldienstes aus Zins UND Tilgung. Wer die Tilgung im Zähler vergisst, rechnet keine Cash-on-Cash-Rendite mehr, sondern etwas anderes.

Hier passiert der teuerste Fehler dieser Kennzahl: Das eingesetzte Eigenkapital ist nicht die Anzahlung, sondern jeder Euro, der aus deiner Tasche kam und nicht von der Bank finanziert wurde.

Dazu gehören die Anzahlung, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklercourtage), Renovierungen vor der Erstvermietung und eine Möblierung, falls du möbliert vermietest.

Was das ausmacht: Bei 300.000 € Kaufpreis, 20 % Anzahlung und 10 % Kaufnebenkosten sind 60.000 € plus 30.000 € = 90.000 € eingesetzt, nicht 60.000 €. Wer nur die Anzahlung ansetzt, weist eine um 50 % zu hohe Rendite aus. Bei 3.000 € Cashflow wären das 5,0 % statt der korrekten 3,3 %.

Die zweite Regel lautet Konsistenz: Was du bei einem Objekt in den Nenner rechnest, muss bei jedem anderen genauso hineingehören. Sonst vergleichst du beim nächsten Objekt Äpfel mit Birnen, und merkst es nicht, weil beide Zahlen gleich aussehen.

Die drei Kennzahlen beantworten drei verschiedene Fragen, und keine ersetzt die andere.

Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) fragt: Wie ertragreich ist das Objekt an sich? Sie ignoriert Finanzierung, Kosten und Steuern vollständig und taugt nur zur Vorauswahl.

Die Cash-on-Cash-Rendite fragt: Wie viel Bargeld wirft mein eigenes Geld ab? Sie zeigt Liquidität, also ob du monatlich zuschießt oder etwas übrig hast.

Die Eigenkapitalrendite (ROE) fragt: Wie erfolgreich ist mein eingesetztes Geld insgesamt? Sie rechnet die Tilgung als Vermögensaufbau hinzu und fällt deshalb höher aus.

Im Immo Tresor ist die Eigenkapitalrendite bewusst weiter gefasst als die klassische Cash-on-Cash-Rendite: Sie rechnet mit dem Cashflow NACH Steuern, zählt die Tilgung hinzu und berücksichtigt auf Wunsch einen erwarteten Wertzuwachs, dessen Anteil dabei getrennt ausgewiesen wird, weil er eine Annahme ist und keine belegte Zahl. Das sind drei Unterschiede zur Cash-on-Cash-Rendite, nicht nur einer.

Die Cash-on-Cash-Rendite misst nicht nur das Objekt, sondern immer auch die Finanzierung. Das lässt sich an einem Beispiel zeigen, in dem die Immobilie identisch bleibt: 200.000 € Kaufpreis, 10.000 € Jahreskaltmiete, 2.000 € nicht umlagefähige Kosten, Zins 4 % plus Tilgung 2 %. Die Bruttomietrendite beträgt in beiden Fällen 5 %.

Variante A, 20 % Eigenkapital: 40.000 € Anzahlung plus 20.000 € Kaufnebenkosten = 60.000 € eingesetzt, Darlehen 160.000 €. Kapitaldienst 9.600 €. Cashflow = 10.000 − 2.000 − 9.600 = −1.600 €. Cash-on-Cash-Rendite: −2,7 %.

Variante B, 40 % Eigenkapital: 80.000 € Anzahlung plus 20.000 € Kaufnebenkosten = 100.000 € eingesetzt, Darlehen 120.000 €. Kapitaldienst 7.200 €. Cashflow = 10.000 − 2.000 − 7.200 = 800 €. Cash-on-Cash-Rendite: +0,8 %.

Auf den ersten Blick ist B die klar bessere Variante, 3,5 Prozentpunkte Abstand. Nur: A tilgt 3.200 € im Jahr, B nur 2.400 €. Rechnet man diesen Vermögensaufbau hinzu, kommt A auf 2,7 % und B auf 3,2 %. Aus 3,5 Prozentpunkten Abstand werden 0,5 — und aus einem vermeintlichen Verlustobjekt ein Objekt, das mehr Schulden abbaut als das andere.

Die Lehre daraus ist nicht, dass die Cash-on-Cash-Rendite falsch liegt. Sie misst genau das, was sie messen soll: Liquidität. Sie ist nur kein Urteil über die Immobilie. Sie ist ein Urteil über Immobilie und Finanzierung zusammen.

In Deutschland sind positive Cash-on-Cash-Renditen bei der aktuellen Zinslage anspruchsvoll. Viele solide Objekte liegen zwischen 0 und 4 %. Ein negativer Wert bedeutet, dass du monatlich zuschießt, während dein Vermögen über die Tilgung trotzdem wächst.

Der Vergleich mit Tagesgeld oder einer Anleihe liegt nahe, hinkt aber: Dort gibt es keine Tilgung, keine Steuerwirkung aus der Abschreibung und keine Wertentwicklung. Wer die Cash-on-Cash-Rendite direkt gegen einen Zinssatz stellt, vergleicht einen Teil des Ertrags mit dem ganzen.

Wichtiger als ein starrer Zielwert ist deshalb die Frage, ob der Wert trägt: Bleibt der Cashflow auch bei Leerstand, bei einer Reparatur und bei einem höheren Anschlusszins im Rahmen dessen, was du monatlich stemmen kannst?

Steuern: Die Cash-on-Cash-Rendite wird klassisch vor Steuern gerechnet. Bei einer vermieteten Immobilie ist die Steuerwirkung aus Abschreibung und abziehbaren Zinsen aber oft der Posten, der über positiv oder negativ entscheidet.

Wertsteigerung: Sie taucht in dieser Kennzahl nirgends auf. Für viele Investoren ist sie der größte Ertragsbestandteil.

Der Zeitverlauf: Die Cash-on-Cash-Rendite ist eine Momentaufnahme, üblicherweise des ersten Jahres. Die Miete steigt über die Jahre, die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Die Kennzahl verbessert sich also von selbst. Und sie kann nach dem Ende der Zinsbindung ebenso schnell kippen.

Das Risiko: Zwei Objekte mit identischer Cash-on-Cash-Rendite können völlig unterschiedliche Leerstands-, Instandhaltungs- und Lagerisiken tragen. Eine Prozentzahl sagt darüber nichts.

Nur die Anzahlung als Eigenkapital ansetzen: Ohne die Kaufnebenkosten fällt die Rendite bei 20 % Anzahlung um rund 25 bis 60 % zu hoch aus, je nach Bundesland und je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist. Der häufigste Fehler bei dieser Kennzahl.

Die Tilgung im Zähler vergessen: Dann rechnest du eine Rendite vor Tilgung, eine Zahl, die immer freundlicher aussieht und bei hoher Anfangstilgung sogar das Vorzeichen dreht. Im Beispiel oben: +2,7 % statt −2,7 %. Beide heißen dann fälschlich Cash-on-Cash-Rendite.

Instandhaltungsrücklage und Leerstand mit 0 € ansetzen: Ein Dach oder eine Heizung kommt sicher. Wer keine Rücklage einplant, schönt jede Cashflow-Kennzahl.

Den Wert des ersten Jahres auf zehn Jahre hochrechnen: Miete, Zins und Instandhaltung verändern sich. Die Kennzahl gilt für ein Jahr.

Objekte mit unterschiedlichem Eigenkapitalanteil über die Cash-on-Cash-Rendite vergleichen: Du vergleichst dann die Finanzierungen, nicht die Immobilien.

Nur auf diese eine Zahl schauen: Ein negativer Wert kann bei hoher Tilgung das bessere Investment sein. Sichtbar wird das erst neben der Eigenkapitalrendite.