Mietmultiplikator berechnen: der Kaufpreisfaktor einfach erklärt
Der Mietmultiplikator ist die schnellste Kennzahl, um Objekte zu vergleichen: Wie viele Jahresmieten kostet die Immobilie? Was der Faktor aussagt — und wo seine Grenzen liegen.
Was ist der Mietmultiplikator?
Der Mietmultiplikator (auch Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger) sagt dir, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Ein Faktor von 25 bedeutet: Der Kaufpreis ist das 25-Fache der Jahresmiete.
Er ist die schnellste Grobeinschätzung überhaupt — eine einzige Zahl, um Objekte auf den ersten Blick zu vergleichen, bevor man tiefer rechnet.
Die Formel
Mietmultiplikator = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete.
Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 14.400 € Jahreskaltmiete → 300.000 ÷ 14.400 = Faktor 20,8.
Wichtig: Es zählt die Nettokaltmiete (ohne umlagefähige Nebenkosten), nicht die Warmmiete — sonst wird der Faktor künstlich zu niedrig.
Guter oder schlechter Faktor?
Als grobe Orientierung galt lange die 20er-Marke. In gefragten Großstädten liegen die Faktoren heute oft bei 25–35, in B- und C-Lagen eher bei 12–20.
Ein niedriger Faktor bedeutet mehr Miete pro Kaufpreis-Euro — aber oft auch höheres Risiko (Lage, Leerstand, Instandhaltung). Ein hoher Faktor steht für Sicherheit und Wertstabilität, aber niedrige laufende Rendite.
Der Zusammenhang mit der Bruttorendite
Der Mietmultiplikator ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Bruttorendite = 1 ÷ Faktor. Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Bruttorendite, ein Faktor von 25 genau 4 %.
Deshalb ersetzen die beiden Kennzahlen einander — welche du nutzt, ist Geschmackssache. Für den echten Ertrag brauchst du aber die Nettomietrendite, die auch Kaufnebenkosten und laufende Kosten berücksichtigt.
Häufige Fehler
Warmmiete statt Nettokaltmiete einsetzen — das verfälscht den Faktor nach unten.
Kaufnebenkosten ignorieren: Der reine Kaufpreis-Faktor blendet Grunderwerbsteuer, Notar und Makler aus.
Den Faktor als alleinige Entscheidung nehmen — er sagt nichts über Cashflow, Finanzierung oder Steuer.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Das hängt stark von der Lage ab. In gefragten Großstädten sind Faktoren von 25–35 üblich, in B- und C-Lagen eher 12–20. Ein niedriger Faktor bedeutet mehr laufende Rendite, aber oft auch höheres Risiko.
Wie hängt der Mietmultiplikator mit der Rendite zusammen?
Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Rendite = 1 ÷ Faktor. Faktor 20 entspricht 5 % Bruttorendite, Faktor 25 entspricht 4 %.
Vom Faktor zur echten Rendite
Der Deal-Analyzer rechnet aus Kaufpreis und Miete nicht nur den Faktor, sondern gleich Brutto- und Nettomietrendite samt Cashflow — die Zahlen hinter der Grobeinschätzung.
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