Kapitaldienstfähigkeit (DSCR) berechnen
Die Kapitaldienstfähigkeit entscheidet, ob die Bank deine Finanzierung durchwinkt: Trägt das Objekt seinen eigenen Kapitaldienst? Die Kennzahl dahinter heißt DSCR.
Was ist die Kapitaldienstfähigkeit?
Die Kapitaldienstfähigkeit misst, ob die Erträge einer Immobilie ausreichen, um Zins und Tilgung (den Kapitaldienst) zu bezahlen. Sie ist die zentrale Frage jeder Bank vor einer Zusage.
Die englische Kennzahl dafür ist der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) — der Schuldendienstdeckungsgrad. Ein DSCR über 1 bedeutet: Das Objekt trägt sich selbst.
Die Formel
DSCR = Nettobetriebsergebnis (NOI) ÷ jährlicher Kapitaldienst.
Das Nettobetriebsergebnis ist die Jahresmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand). Der Kapitaldienst ist die Summe aus Zins und Tilgung.
Beispiel: 12.000 € NOI ÷ 10.000 € Kapitaldienst = DSCR 1,2. Das Objekt erwirtschaftet 20 % mehr, als der Kredit kostet.
Wie die Bank rechnet
Banken setzen bewusst konservative Annahmen an: einen kalkulatorischen Leerstand, pauschale Bewirtschaftungskosten und manchmal einen höheren Kalkulationszins als den vereinbarten. So bauen sie einen Sicherheitspuffer ein.
Deshalb kann deine eigene Rechnung optimistischer aussehen als die der Bank. Wer die Bankperspektive vorab nachbildet, geht besser vorbereitet ins Gespräch.
Zielwert und Puffer
Als solide gilt ein DSCR zwischen 1,1 und 1,25 — das Objekt trägt den Kapitaldienst mit 10 bis 25 % Puffer. Bei genau 1,0 ist keine Reserve für Leerstand oder Reparaturen vorhanden.
Der Puffer ist auch dein Schutz gegen steigende Zinsen: Ein DSCR von 1,25 verkraftet einen Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung deutlich besser als einer knapp über 1,0.
Wie du die Kapitaldienstfähigkeit verbesserst
Mehr Eigenkapital senkt den Kapitaldienst und hebt den DSCR direkt.
Eine niedrigere Anfangstilgung senkt die Rate kurzfristig — verlängert aber die Laufzeit und ist nur ein optischer Effekt.
Realistische Mieten und gepflegte Objekte mit geringem Leerstand heben das Nettobetriebsergebnis nachhaltig.
Häufige Fragen
Welcher DSCR ist gut?
Als solide gilt ein Wert zwischen 1,1 und 1,25 — das Objekt trägt seinen Kapitaldienst mit 10 bis 25 % Puffer. Unter 1,0 reichen die Erträge nicht aus, um Zins und Tilgung zu decken.
Wie verbessere ich meine Kapitaldienstfähigkeit?
Durch mehr Eigenkapital (niedrigerer Kapitaldienst), realistische Mieten und geringen Leerstand (höheres Nettobetriebsergebnis). Eine niedrigere Tilgung senkt die Rate nur optisch und verlängert die Laufzeit.
Prüfe die Bankperspektive vorab
Im Deal-Analyzer siehst du Nettobetriebsergebnis und Kapitaldienst — und mit dem Stresstest, wie robust deine Kapitaldienstfähigkeit bei steigenden Zinsen bleibt.
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