Kapitalanlage - vermietete 3-Zimmerwohnung n Mannheim-Vogelstang
Beschreibung
Zum Verkauf steht eine äußerst gepflegte, vermietete 3-Zimmer-Wohnung im 7. Obergeschoss einer großen Wohnanlage in Mannheim-Vogelstang. Auf ca. 80,5 m² Wohnfläche erwartet Ihre Mieter hier ein durchdachtes Wohnkonzept. Das Gebäude ist bequem und barrierearm über einen Aufzug erreichbar. Die Wohnung punktet mit einem hellen Wohnzimmer, zwei Schlafzimmern, einem Gäste-WC und einem praktischen Abstellraum. Das unbestrittene Highlight ist der wunderschöne und gemütliche Süd-West-Balkon mit Markise – ein perfekter Rückzugsort, um in aller Ruhe zu verweilen und den fantastischen, unverbauten Blick auf den See zu genießen. Ergänzt wird dieses Platzangebot durch einen eigenen PKW-Stellplatz im Wert von 8.000,00 €, der im Preis inbegriffen und ein echter Pluspunkt ist. Die Immobilie befindet sich auf einem weitläufigen, 14.384 m² großen Grundstück mit viel Grün und schönem Baumbestand, das sich auf drei Wohnhäuser (insgesamt 143 Einheiten) aufteilt. Die Gesamtrücklage für alle drei Häuser betrug zum 31.12.2025 808.246,32 €. Das Investment-Profil: Aktuell ist die Wohnung an eine zuverlässige und sorgsame Mieterin vergeben (Kaltmiete 615,- € inkl. Stellplatz 15,00 €). Für Sie als Kapitalanleger bedeutet dies ein stressfreies Mietverhältnis mit zeitnahem Steigerungspotenzial, da die nächste Mietanpassung bereits für das Jahr 2027 planbar ist. Ein enormer Vorteil in der aktuellen Marktlage: Das Gebäude wird über Fernwärme beheizt. Im Hinblick auf die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bedeutet das für Sie absolute Planungssicherheit, da ein Heizungstausch entfällt. Ein Spielplatz in direkter Nähe rundet dieses attraktive Paket ab.
Sonstige Highlights
Die Ausstattung im Überblick: - Das Highlight: Großzügiger, überdachter Südbalkon mit Markise und fantastischem Blick auf den Vogelstangsee. - Wohnbereiche: Helle, freundliche Räume, ausgestattet mit pflegeleichtem Laminatboden und isolierverglasten Kunststofffenstern. - Küche & Sanitär: Badezimmer (mit Badewanne) und separates Gäste-WC präsentieren sich in einer ansprechenden, moderner Optik. Fliesenböden in den Nasszellen und der Küche. - Vorteil für Vermieter: Die vorhandene Einbauküche ist Eigentum der Mieterin (keine Instandhaltungskosten für den Eigentümer). - Zukunft & Technik: Beheizung über zukunftssichere Fernwärme. Ein Glasfaseranschluss befindet sich bereits in der konkreten Umsetzung/Planung. - Stauraum: Ein nützlicher Abstellraum direkt in der Wohnung sowie ein eigenes Kellerabteil. - Gebäude-Extras: Bequemer, barrierefreier Zugang über den Aufzug. Sehr gepflegter Fahrradabstellraum sowie eine Waschküche mit zwei professionellen Münzwaschautomaten und separaten Trockenräumen. - Parken: Ein eigener KFZ-Stellplatz im Wert von 8.000,00 € im Freien ist im Kaufpreis inbegriffen.
Lage
Mannheim-Vogelstang – Alles vor der Tür - Der grüne Stadtteil Vogelstang verbindet die wirtschaftliche Stärke der Metropole Mannheim mit einem herausragenden Naherholungswert und einer perfekten Infrastruktur der kurzen Wege: - Naherholung: Der angrenzende Vogelstangsee (Badesee) und weitläufige Parkanlagen bieten Urlaubsfeeling direkt vor der Haustür. - Nahversorgung: Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheken und das Vogelstang-Center sind bequem fußläufig erreichbar. - Anbindung: Schnelle Wege in die Mannheimer Innenstadt durch eine enge Straßenbahntaktung sowie die sehr gute Erreichbarkeit der Autobahnen (A6/A659). Zukunftssicher & Familienfreundlich: Ein Spielplatz in direkter Nähe sowie Kindergärten und ein lokales Schulzentrum machen den Standort für eine breite Mieter-Zielgruppe attraktiv.
Kontakt zum Verkäufer
Angeboten von Birgit Himmelsbach
Gewerblicher Anbieter
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Investition
Das Eigenkapital deckt zuerst die Nebenkosten, der Rest ist Anzahlung, z. B. 20 % EK bei 10 % NK ⇒ Darlehen = 90 % des Kaufpreises.
Einnahmen & Bewirtschaftung
Finanzierung
Konstante monatliche Rate. Tilgungsanteil steigt, Zinsanteil sinkt im Zeitverlauf.
Steuern & AfA
Miet- und Wertentwicklung (optional)
Vermögensaufbau je Jahr
TilgungCashflow
Über die 10 Jahre steigt deine Tilgung von 135,10 € auf 184,50 € im Monat, dein Cashflow sinkt von -43,67 € auf -64,41 €. Beides hat dieselbe Ursache: Die Rate an die Bank bleibt gleich, aber ihr Zinsanteil sinkt, was nicht mehr Zins ist, tilgt. Absetzbar sind nur Zinsen, deine Steuerlast steigt also jedes Jahr von allein. Heisst: Was weniger aufs Konto kommt, steckt in der Tilgung, unter dem Strich baust du jedes Jahr mehr Vermögen auf, nicht weniger.
pro Monat in Jahr 1 · Wertsteigerung nicht enthalten
Dieses Objekt kostet dich Geld im Monat, und baut trotzdem Vermögen auf. Warum: Was du zuzahlst, ist nicht weg. Die Tilgung im selben Jahr ist höher als deine Zuzahlung, sie wandert vom Konto in deinen Anteil an der Immobilie. Heisst: Du sparst mit Hebel statt zu verlieren, eine mögliche Wertsteigerung kommt on top und ist hier bewusst nicht eingerechnet.
Kennzahlen für Jahr 1
über die Jahresknöpfe oben umschaltbar
Die Eigenkapitalrendite (ROE) setzt deinen jährlichen Rückfluss (Cashflow nach Steuern plus Tilgung, Vermögensaufbau) ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Sie misst damit etwas anderes als die Brutto- oder Nettomietrendite. Durch den Hebel kann sie höher ausfallen, wenn die Objektrendite über deinem Finanzierungszins liegt, oder niedriger, wenn nicht.
Was die Zahlen bedeuten
Du zahlst 44 € im Monat dazu
Nach Zins, Tilgung, Hausgeld und Steuer fehlen 524 € im Jahr. Das kann als Tilgungssparplan gewollt sein — es muss aber aus anderem Einkommen kommen.
Die Miete deckt den Kapitaldienst nicht
Aus der Miete abzüglich nicht umlegbarer Kosten bleiben 72,3 % der Jahresrate. Banken sehen hier gern einen Puffer über 100 % — darunter wird die Finanzierung zur Verhandlungssache.
Wenig Eigenkapital: 90,6 % Beleihungsauslauf
Über 90 % wird der Zinsaufschlag deutlich. Die Schwelle, ab der Banken die besseren Konditionen geben, liegt üblicherweise bei 80 %.
Abgeleitet aus deinen Eingaben und den Schwellen, nach denen Banken finanzieren, keine Markteinschätzung. Die Strategie-Ampel weiter unten misst etwas anderes: ob das Objekt zu deinen eigenen Zielen passt.
So rechnen wir (Formeln & Begriffe)
- Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierung.
- Eigenkapital (%) bezieht sich auf den Kaufpreis. Es deckt zuerst die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Diese sind reine Kosten, kein Vermögen. Der Rest ist Anzahlung auf den Kaufpreis. Beispiel: Kaufpreis 1 Mio €, 10 % Nebenkosten (100k), 20 % Eigenkapital (200k) → 100k decken die Nebenkosten, 100k sind Anzahlung → Darlehen 900k, LTV 90 %.
- Darlehen = Gesamtkosten − Eigenkapital (alles, was dein Eigenkapital nicht deckt, wird finanziert).
- Beleihungsauslauf (LTV) = Darlehen ÷ Kaufpreis. Weil die Nebenkosten den Darlehensbedarf erhöhen, aber nicht den Kaufpreis, kann der LTV über (100 % − Eigenkapital-%) liegen.
- Bruttomietrendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis. Nettomietrendite = (Jahresmiete − nicht-umlegbares Hausgeld) ÷ Gesamtkosten.
- Eigenkapitalrendite (ROE) = (Cashflow nach Steuern + Tilgung) ÷ Eigenkapital: die Tilgung zählt als Vermögensaufbau mit.
Strategie-Ampel
Konservative Orientierungswerte je Lage-Klasse, bewertet die Zahlen, nicht den Standort selbst; keine Kaufempfehlung. Im Account legst du deine eigenen Zielkorridore fest.
Portfolio-Auswirkung
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Reine Simulation. Dieses Berechnungswerkzeug ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; alle Angaben ohne Gewähr.