Familienglück in Wehrheim: Helle 5-Zimmer-Maisonette mit Potenzial
Beschreibung
In absolut ruhiger, gewachsener Wohnlage von Wehrheim erwartet Sie diese großzügige 5-Zimmer-Maisonette. Die Wohnung erstreckt sich über zwei Ebenen und befindet sich in einer gepflegten, familiären Einheit mit nur 5 Parteien. Die hervorragende Raumaufteilung und außergewöhnliche Helligkeit bieten Familien oder Paaren mit Platzbedarf die ideale Basis. Durch eine anstehende, klassische Renovierung (insbesondere Bodenbeläge und Malerarbeiten) haben Sie die perfekte Gelegenheit, die Räume vom ersten Tag an exakt nach Ihrem eigenen Geschmack zu gestalten. Ihre Highlights auf einen Blick: Haus-im-Haus-Gefühl: 5 Zimmer verteilt auf zwei Ebenen. Untere Ebene: Großzügiger, sehr heller Wohn-/Essbereich mit großer Fensterfront und Balkon (inkl. Markise), separates Gäste-WC, Küche (Einbauküche im Kaufpreis enthalten) sowie Elternschlafzimmer mit Bad en suite (Wanne & Dusche) plus Kinder-/Arbeitszimmer. Obere Ebene: Zwei weitere helle Schlafzimmer (eines mit eigenem kleinen Balkon) sowie ein zweites Badezimmer (mit Dusche). Besonders hell: Zusätzliche Dachschrägenfenster und optimale Ausrichtung sorgen für viel Tageslicht. Parken: 1 Garagenstellplatz (in Doppelgarage) sowie 1 Außenstellplatz gehören zur Wohnung. Beide sind im Kaufpreis enthalten. Hinweise zum Gebäude & WEG: Die Hausverwaltung hat auf mittelfristige Modernisierungsmaßnahmen (in ca. 5 Jahren) einer möglichen Dachdämmung hingewiesen. Diese Maßnahme bedarf der künftigen Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung. Neu beschlossen wurde die Heizungsanlage zu erneuern. Die Finanzierung erfolgt durch die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage. 👉 Fordern Sie jetzt das Exposé an, um sich diese exklusive Gelegenheit zu sichern und einen Besichtigungstermin zu vereinbaren! Zuzüglich 3,57 % Käuferprovision inkl. MwSt., verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.
Sonstige Highlights
Ausstattung & Highlights im Überblick: Böden: Helles Echtholzparkett in allen Wohnräumen für ein gehobenes Wohnambiente. Aufteilung: Stilvolle Holztreppe verbindet die Wohnebenen. Sanitär: 2 Tageslichtbäder (unten: Wanne & Dusche, oben: Dusche) plus separates Gäste-WC. Freiluft: Großer Hauptbalkon mit Markise am Wohnzimmer + intimer Sonnenbalkon im Dachgeschoss. Küche: Moderne Einbauküche (im Kaufpreis enthalten). Parken (Wert 33.000 € inklusive): 1 Stellplatz in Doppelgarage (elektrisches Tor) + 1 fester Außenstellplatz. Stauraum & Technik: Eigenes Kellerabteil, Waschmaschinenplatz mit eigenen Zählern, Öl-Zentralheizung.
Lage
Lage & Umfeld im Überblick: Mikrolage: Absolut ruhige, grüne und gewachsene Wohnlage in Wehrheim (kaum Durchgangsverkehr). Infrastruktur: Vielfältige Supermärkte, Bäckereien, Restaurants, Ärzte und Apotheken direkt vor Ort. Familienfreundlich: Kurze und sichere Wege zu mehreren Kindergärten sowie der örtlichen Grundschule (Limes-Schule). ÖPNV & Bahn: 5 Gehminuten zur Bushaltestelle, 3 Autominuten zum Bahnhof Wehrheim (Taunusbahn). Besonderes Highlight: Durch den anstehenden Ausbau und die Elektrifizierung der S-Bahn-Linie S5 entsteht hier eine zukünftige, umsteigefreie Direktverbindung nach Frankfurt (hohe langfristige Wertstabilität). Auto & Reise: Schnelle Anbindung an das überregionale Netz: In ca. 14 Min. über die B456 zum Bad Homburger Kreuz (A5/A661). Der Frankfurter Flughafen ist in rund 28 Autominuten erreichbar.
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Investition
Das Eigenkapital deckt zuerst die Nebenkosten, der Rest ist Anzahlung — z. B. 20 % EK bei 10 % NK ⇒ Darlehen = 90 % des Kaufpreises.
Einnahmen & Bewirtschaftung
Finanzierung
Konstante monatliche Rate. Tilgungsanteil steigt, Zinsanteil sinkt im Zeitverlauf.
Steuern & AfA
Miet- und Wertentwicklung (optional)
Vermögensaufbau je Jahr
TilgungCashflow
Über die 10 Jahre steigt deine Tilgung von 386,10 € auf 527,28 € im Monat, dein Cashflow sinkt von 214,78 € auf 155,48 €. Beides hat dieselbe Ursache: Die Rate an die Bank bleibt gleich, aber ihr Zinsanteil sinkt — was nicht mehr Zins ist, tilgt. Absetzbar sind nur Zinsen, deine Steuerlast steigt also jedes Jahr von allein. Heisst: Was weniger aufs Konto kommt, steckt in der Tilgung — unter dem Strich baust du jedes Jahr mehr Vermögen auf, nicht weniger.
pro Monat in Jahr 1 · Wertsteigerung nicht enthalten
Das Objekt trägt sich über 10 Jahre selbst und baut zusätzlich Vermögen auf. Trotzdem sinken die Balken: vom gleich bleibenden Kapitaldienst entfällt jedes Jahr weniger auf steuerlich absetzbare Zinsen. Die Rate bleibt gleich, die Steuerlast steigt.
Kennzahlen für Jahr 1
über die Jahresknöpfe oben umschaltbar
unendlich hoch — ohne eigenes Kapital nicht berechenbar
Die Eigenkapitalrendite (ROE) setzt deinen jährlichen Rückfluss — Cashflow nach Steuern plus Tilgung (Vermögensaufbau) — ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Sie misst damit etwas anderes als die Brutto- oder Nettomietrendite. Durch den Hebel kann sie höher ausfallen, wenn die Objektrendite über deinem Finanzierungszins liegt — oder niedriger, wenn nicht.
So rechnen wir (Formeln & Begriffe)
- Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierung.
- Eigenkapital (%) bezieht sich auf den Kaufpreis. Es deckt zuerst die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) — diese sind reine Kosten, kein Vermögen —, der Rest ist Anzahlung auf den Kaufpreis. Beispiel: Kaufpreis 1 Mio €, 10 % Nebenkosten (100k), 20 % Eigenkapital (200k) → 100k decken die Nebenkosten, 100k sind Anzahlung → Darlehen 900k, LTV 90 %.
- Darlehen = Gesamtkosten − Eigenkapital (alles, was dein Eigenkapital nicht deckt, wird finanziert).
- Beleihungsauslauf (LTV) = Darlehen ÷ Kaufpreis. Weil die Nebenkosten den Darlehensbedarf erhöhen, aber nicht den Kaufpreis, kann der LTV über (100 % − Eigenkapital-%) liegen.
- Bruttomietrendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis. Nettomietrendite = (Jahresmiete − nicht-umlegbares Hausgeld) ÷ Gesamtkosten.
- Eigenkapitalrendite (ROE) = (Cashflow nach Steuern + Tilgung) ÷ Eigenkapital — die Tilgung zählt als Vermögensaufbau mit.
Strategie-Ampel
Konservative Orientierungswerte je Lage-Klasse — bewertet die Zahlen, nicht den Standort selbst; keine Kaufempfehlung. Im Account legst du deine eigenen Zielkorridore fest.
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