Interner Zinsfuß (IRR) bei Immobilien: was er misst und wo er täuscht

Eine Immobilie liefert keine gleichmäßige Rendite. Am Anfang fließt viel Geld hinein: Eigenkapital und Kaufnebenkosten. Danach bleibt jedes Jahr ein Cashflow nach Steuern, mal mehr, mal weniger, manchmal ist es eine Zuzahlung. Am Ende steht der Verkauf, nach Abzug der Restschuld.

Der interne Zinsfuß fasst diese ganze Zahlungsreihe in einen einzigen Jahreszins. Er ist der Zins, bei dem der Barwert aller Rückflüsse genau dem eingesetzten Eigenkapital entspricht. Hättest du dein Geld zu diesem Zins angelegt, wärst du am Ende gleich weit.

Der Unterschied zur einfachen Eigenkapitalrendite: Der IRR weiß, wann eine Zahlung fließt. Ein Euro im ersten Jahr zählt mehr als ein Euro im zehnten, weil er früher wieder arbeiten kann.

Σ Zahlung(t) ÷ (1 + IRR)^t = 0

Jede Zahlung wird mit dem gesuchten Zins auf heute abgezinst. Die Summe aller abgezinsten Zahlungen, das Eigenkapital als negative Zahl am Anfang eingeschlossen, ist null. Den Zins, der das erfüllt, findet man nicht durch Umstellen, sondern durch Probieren: Ist die Summe positiv, ist der Zins zu niedrig; ist sie negativ, ist er zu hoch. Tabellenkalkulationen und die App tasten sich so heran.

Du setzt 60.000 € Eigenkapital ein. Zehn Jahre lang bleiben nach Steuern je 2.400 € übrig. Im zehnten Jahr verkaufst du und erhältst nach Abzug der Restschuld 120.000 €. Insgesamt fließen 144.000 € zurück.

Der interne Zinsfuß dieser Reihe beträgt 10,21 % im Jahr. Zur Probe mit 5 %: Abgezinst mit 5 % sind die Rückflüsse heute 32.201,75 € mehr wert als dein Einsatz, der Kapitalwert ist positiv, die Reihe verdient also mehr als 5 %. Bei 10,21 % ist der Barwert aller Rückflüsse genau 60.000 €.

Wichtig ist, was in der Reihe steht: am Anfang das Eigenkapital samt Kaufnebenkosten, in jedem Jahr der Cashflow nach Steuern und am Ende der Verkaufserlös nach Restschuld und Verkaufskosten. Fehlt einer dieser Teile, misst der IRR etwas anderes.

Erstens die Wiederanlage. Der IRR unterstellt, dass jeder Rückfluss wieder zum IRR selbst angelegt wird. Bei 10,21 % hieße das: Jede Jahresmiete müsste ihrerseits 10,21 % verdienen. Das schafft kaum jemand. Je höher der IRR und je früher die Rückflüsse, desto stärker überzeichnet er. Dafür gibt es den modifizierten internen Zinsfuß (MIRR).

Zweitens der Vorzeichenwechsel. Fließt zwischendurch wieder Geld hinein, etwa für eine große Sanierung, kann die Gleichung mehrere Lösungen haben. Ein Beispiel mit drei Zahlungen: −10.000 €, +26.000 € und −16.500 €. Sowohl 10 % als auch 50 % erfüllen die Formel, beide sind gleich richtig und damit nichts wert. Die App zeigt in so einem Fall keinen IRR; der MIRR bleibt eindeutig und liegt hier bei 2,67 %.

Drittens die Rangfolge. Ein kleines Geschäft mit schnellem Rückfluss kann einen höheren IRR haben als ein großes, das am Ende viel mehr Geld bringt. Der IRR ist eine Quote, kein Betrag. Wer zwischen Objekten wählt, schaut deshalb zusätzlich auf den Kapitalwert oder den Eigenkapitalmultiplikator.

Den IRR des Objekts mit dem IRR des Eigenkapitals verwechseln. Ohne Kredit ist er niedriger; mit Kredit hebelt die Finanzierung ihn nach oben, solange das Objekt mehr verdient, als der Kredit kostet.

Den Verkauf weglassen. Ohne Verkaufserlös rechnet der IRR, als wäre das Objekt nach zehn Jahren wertlos.

Cashflows vor Steuern einsetzen und das Ergebnis mit einer Rendite nach Steuern vergleichen.

Monats- und Jahreswerte mischen. Ein Monats-IRR von 0,8 % ist kein Jahres-IRR von 9,6 %, sondern einer von rund 10,0 %.

In der Gesamtrendite über zehn Jahre stehen der interne Zinsfuß und der modifizierte nebeneinander, im kostenlosen Rechner wie in der App. Die Reihe beginnt mit dem eingesetzten Eigenkapital, enthält den Cashflow nach Steuern jedes Jahres und endet mit dem Verkauf nach Restschuld und Verkaufskosten. Ohne angenommene Wertsteigerung bleibt der Wert beim Kaufpreis.

Im Portfolio rechnet die App den IRR aus der zusammengelegten Zahlungsreihe aller Objekte, nicht als Durchschnitt der Einzelwerte. So wiegt ein großes Objekt so viel, wie es Geld bindet.