Modifizierter interner Zinsfuß (MIRR): die ehrlichere Rendite
Der modifizierte interne Zinsfuß, englisch Modified Internal Rate of Return (MIRR), repariert die größte Schwäche des internen Zinsfußes: die Annahme, jeder Rückfluss lasse sich wieder zum selben hohen Zins anlegen. Er trennt die Rendite des Objekts von der Frage, was du mit dem Geld danach machst.
Von Marvin Himmelsbach · Immobilieninvestor und Gründer von Dein Immo Tresor
Was der MIRR anders macht
Der interne Zinsfuß rechnet so, als würde jede Jahresmiete sofort wieder zum IRR selbst arbeiten. Der MIRR nimmt stattdessen zwei realistische Zinsen: den Wiederanlagezins für alles, was zurückfließt, und den Finanzierungszins für alles, was du zuschießt.
Daraus entstehen zwei Zahlen. Alle Einzahlungen werden mit dem Wiederanlagezins bis zum Ende der Haltedauer aufgezinst, das ist ihr Endwert. Alle Auszahlungen werden mit dem Finanzierungszins auf den Anfang abgezinst, das ist ihr Barwert. Der MIRR ist der Jahreszins, der den Barwert in den Endwert verwandelt.
Die Formel
(Endwert der Einzahlungen ÷ Barwert der Auszahlungen)^(1 ÷ Jahre) − 1
Anders als beim IRR ist das eine geschlossene Formel. Es gibt nichts zu probieren und immer genau eine Lösung, auch wenn die Zahlungsreihe mehrmals das Vorzeichen wechselt.
Dasselbe Beispiel, ehrlich gerechnet
60.000 € Eigenkapital, zehn Jahre lang je 2.400 € Cashflow nach Steuern, im zehnten Jahr 120.000 € Verkaufserlös nach Restschuld. Der interne Zinsfuß dieser Reihe liegt bei 10,21 %.
Für den MIRR legst du die Rückflüsse zu 3 % an. Die Zahlungen der ersten neun Jahre wachsen bis zum Ende auf 25.113,31 €; mit den 122.400 € des letzten Jahres ergibt das einen Endwert von 147.513,31 €. Die einzige Auszahlung ist das Eigenkapital am Anfang, ihr Barwert bleibt 60.000 €.
MIRR = (147.513,31 ÷ 60.000)^(1 ÷ 10) − 1 = 9,41 % im Jahr. Knapp einen Prozentpunkt unter dem IRR: Das ist der Teil der Rendite, der nur auf dem Papier stand.
Wenn zwischendurch Geld hineinfließt
Fließen im fünften Jahr statt der 2.400 € einmal 40.000 € für eine Sanierung hinein und bringt der Verkauf dafür 160.000 € statt 120.000 €, sinkt der interne Zinsfuß auf 8,22 %. Der MIRR zinst die Zuzahlung mit dem Finanzierungszins von hier 3,5 % auf den Anfang ab und kommt auf 7,03 %.
Bei manchen Reihen findet der IRR gar keine eindeutige Lösung. Bei −10.000 €, +26.000 € und −16.500 € erfüllen 10 % und 50 % die Gleichung gleichermaßen. Der MIRR liefert auch hier genau einen Wert: 2,67 %.
Welche Zinsen die App verwendet
Finanzierungszins ist der Zins deiner Darlehen, im Portfolio nach der Darlehenssumme gewichtet. Wiederanlagezins sind 3 % im Jahr, eine vorsichtige Annahme für sichere Anlagen über zehn Jahre. Beide Sätze stehen in der App unter der Karte, damit du siehst, womit gerechnet wurde.
Häufige Fehler
Einen zu hohen Wiederanlagezins ansetzen. Wer 8 % annimmt, bekommt fast wieder den IRR heraus und hat nichts gewonnen.
MIRR und IRR verschiedener Objekte gegeneinander stellen. Verglichen wird immer dieselbe Kennzahl mit denselben Annahmen.
Den Verkaufserlös vergessen. Auch der MIRR braucht ihn, er ist meist der größte Rückfluss.
Häufige Fragen
Ist der MIRR immer niedriger als der IRR?
Meistens, aber nicht immer. Liegt der Wiederanlagezins über dem IRR, etwa bei einem schwachen Objekt, ist der MIRR höher. Bei einer typischen Kapitalanlage mit einem IRR über 3 % liegt er darunter.
Warum rechnet die App mit 3 % Wiederanlage?
Weil ein Rückfluss selten sofort in ein gleich gutes Objekt fließt, sondern zunächst auf ein Konto oder in eine sichere Anlage. 3 % im Jahr sind dafür über zehn Jahre eine vorsichtige Annahme.
Was sagt der MIRR, was der IRR nicht sagt?
Wie viel Rendite bleibt, wenn du das Geld zwischendurch nicht so gut anlegen kannst wie im Objekt selbst. Ihn kannst du direkt mit einer festen Anlage vergleichen.
Deinen MIRR ausrechnen
Gib dein Objekt in den kostenlosen Rechner ein. Die Gesamtrendite über zehn Jahre zeigt MIRR und internen Zinsfuß nebeneinander, mit Finanzierungs- und Wiederanlagezins.
Passende Artikel
Immobilien-Kennzahlen berechnen: der komplette Leitfaden
Cashflow, Rendite, ROE, LTV, AfA & Co.: alle wichtigen Immobilien-Kennzahlen mit Formel, Beispiel und kostenlosem Rechner an einer Stelle.
WeiterlesenCashflow bei Immobilien berechnen: die komplette Anleitung
So berechnest du den Cashflow einer Immobilie korrekt: Formel Schritt für Schritt, Cashflow vor und nach Steuern, typische Fehler.
WeiterlesenEigenkapitalrendite bei Immobilien berechnen: mit Hebel-Effekt
So berechnest du die Eigenkapitalrendite (ROE) einer Immobilie, warum der Kredit-Hebel sie vervielfacht und wann er gefährlich wird.
WeiterlesenFür Investoren gebaut, nicht für Hausverwalter.
Rendite, Cashflow und Steuern statt Übergabeprotokolle: Warum Dein Immo Tresor eine Immobilien-Software für Kapitalanleger ist, zeigt der ehrliche Vergleich.
Investoren- vs. Verwalter-SoftwareHinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Steuer-, Rechts- noch Anlageberatung dar. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte übernehmen wir keine Haftung. Für deine konkrete Situation wende dich an einen Steuerberater oder eine fachkundige Beratung.